Ein Mietverhältnis hat immer auch eine starke emotionale Ausprägung. Für den Mieter geht es um sein "Heim", sein Zuhause. Viele Mieter haben verständlicher Weise Sorge, durch eine Kündigung ihr Zuhause zu verlieren. Oft wird von Mietern auch auf Rechte verzichtet aus Sorge vor einer Kündigung. Vermieter sehen sich wiederum oft als Eigentümer entsprechend berechtigt. Doch wann kann ein Mietverhältnis vom Vermieter überhaupt gekündigt werden.

Zunächst müssen Mieter keine Angst vor der Veräußerung ihrer Wohnung haben. Es gilt der Grundsatz "Kauf bricht Miete nicht". Der neue Eigentümer hat kein Sonderkündigungsrecht. Auch darf er anlässlich des Erwerbs die Miete nicht erhöhen. In vielen Fällen hat der Mieter einer Eigentumswohnung bei deren Veräußerung auch ein Vorkaufsrecht.

Mietverträge, die auf Zeit abgeschlossen worden sind, enden mit Ablauf. Verträge auf Zeit sind jedoch die Ausnahme. Denn gemäß § 575 BGB ist eine Befristung nur bei bestimmten Voraussetzung möglich. Regelmäßig werden Mietverträge also unbefristet geschlossen. Dann kann der Vermieter nur auf zwei Weisen kündigen, außerordentlich oder ordentlich.

Außerordentliche Kündigung 

Die außerordentliche Kündigung, auch fristlose Kündigung genannt, ist möglich, wenn der Mieter die Vertragspflichten erheblich verletzt hat und dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Der häufigste Fall ist Zahlungsverzug des Mieters. Wenn zwei Mieten Rückstand aufgelaufen sind, kann der Mieter fristlos gekündigt werden. Gleiches gilt, wenn der Mieter etwa häufig Lärm verursacht oder erheblich gegen die Hausordnung oder den Hausfrieden verstoßen hat.

Ordentliche Kündigung

Eine ordentliche Kündigung kommt dann ebenfalls in Betracht; insbesondere dann, wenn die Vertragsverletzungen nicht die Intensität für den Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung haben.

Voraussetzung einer ordentlichen Kündigung ist die Einhaltung der Kündigungsfrist und die Angabe eines Kündigungsgrundes. Die gesetzliche Kündigungsfrist für den Vermieter beträgt drei Monate. Nach fünf, acht und zehn Jahren Vertragsdauer verlängern sich die Fristen um jeweils drei Monate. Für den Mieter gilt demgegenüber immer die Dreimonatsfrist.

Der Regelfall der ordentlichen Kündigung ist die sog. Eigenbedarfskündigung. Neben dem Eigenbedarf nennt das Gesetz ausdrücklich die "Verhinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung" und die "nicht unerhebliche Pflichtverletzung" des Mieters. Macht der Vermieter Eigenbedarf geltend, dann muss die Wohnung für sich oder einen nahen Angehörigen nutzen wollen. Dies muss der Vermieter im Prozess auch beweisen. Täuscht er den Eigenbedarf nur vor, liegt ein Betrug vor. Der Mieter kann dann Schadenersatz, etwa die Umzugskosten oder eine höhere Mietbelastung vom Vermieter verlangen. Eigenbedarf gilt allerdings nicht grenzenlos. Wenn der Mieter beispielsweise sehr alt ist und schon lange in der Wohnung lebt, kann dies den Interessen des Vermieters vorgehen. So hat kürzlich das Amtsgericht Hamburg – Blankenese entschieden. Die Richter wiesen in dem Fall (Az.: 518 C 402/06) die Eigenbedarfskündigung und die Räumungsklage gegenüber einer 85-jährigen Mieterin zurück.

In einem vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhaus gelten allerdings Ausnahmen. Hier bedarf die Kündigung aufgrund des engen räumlichen Zusammenlebens keines Grundes. Wählt der Vermieter dieses Sonderkündigungsrecht, verlängert sich die Kündigungsfrist zugunsten des Mieter allerdings um weitere drei Monate.

Selbst wenn die Kündigung ordnungsgemäß ausgesprochen ist, hat der Mieter noch Rechte. Er kann der Kündigung widersprechen und sich auf soziale Gründe berufen. Dies ist zum Beispiel bei gesundheitlichen Problemen des Mieters, bei mit Zustimmung des Vermieters vorgenommenen und noch nicht abgewohnten Investitionen des Mieters oder bei ohnehin in absehbarer Zeit geplantem Auszug etwa in ein Eigenheim des Mieters der Fall. Das Gesetz hat keine Regelfälle aufgestellt, so dass die Gerichte im Einzelfall prüfen müssen. Wer eine Kündigung erhält, sollte sich also entsprechend beraten lassen.

Auch wenn der Räumungsprozess verloren wird, bleibt dem Mieter auf Antrag bei besonderer Vorliegen besonderer Härtegründe, etwa drohender Obdachlosigkeit, der zeitlich befristete Räumungsschutz nach § 765 a ZPO.